Per la Cassazione è nullo il contratto di mutuo fondiario se si supera il limite di finanziabilità dell’80% previsto dal T.U.B. (Cassazione civile, Sez. I, Ordinanza n. 6586 del 16 marzo 2018)

Il mutuo fondiario concesso per una somma eccedente l’80% del valore dei beni ipotecati è nullo. E’ quanto disposto dalla prima sezione civile della Corte di Cassazione con l’ordinanza n. 6586/2018.

La questione giurisprudenziale ruota attorno a quanto la banca possa finanziare e, in caso di superamento del limite, quali siano le conseguenze.

Ricordiamo che il mutuo è considerato fondiario, ai sensi dell’articolo 38 Tub, quando il valore dell’erogazione non superi l’80% del valore del bene ipotecato. La Prima sezione civile statuisce che il mutuo è nullo, e non piu’ solamente « irregolare ».

I giudici specificano che ad essere violato è l’interesse dell’economia nazionale. La soglia dell’80% è fissata come una presunzione assoluta, venendo meno il carattere del negozio nel momento in cui essa comprenda l’intero valore dei beni cauzionali.

La Cassazione inoltre aggiunge che la nullità non è parziale, limitata all’importo eccedente l’80%, ma totale, e che l’ipoteca non cade. Alla banca rimane la possibilità, direttamente connessa al carattere fondiario del mutuo, di conservare il privilegio nell’esecuzione. Inoltre il mutuo fondiario nullo può esser convertito in un mutuo ipotecario, secondo quanto disposto dall’art. 1424 c.c.

Ed in tal modo, la Cassazione, conclude « il mancato rispetto del limite di finanziabilità, ai sensi dell’art. 38, comma 2, del T.u.b. e della conseguente Delib. Cicr, determina di per sè la nullità del contratto di mutuo fondiario; e poichè il detto limite è essenziale ai fini della qualificazione del finanziamento ipotecario come, appunto, “fondiario”, secondo l’ottica del legislatore, lo sconfinamento di esso conduce automaticamente alla nullità dell’intero contratto fondiario, salva la possibilità di conversione di questo in un ordinario finanziamento ipotecario ove ne risultino accertati i presupposti. […] Ferma allora la nullità del contratto di mutuo fondiario, l’unica modalità di recupero del contratto nullo è quella della conversione in un contratto diverso (art. 1424 cod. civ.)».

di Davide Carlo Sibilio